同时，长沙市加强预售资金管理的消息，进一步对开发商的资金产生重大压力。

退房继续、市场清淡，楼市拐点也许就在眼前。一位开发商如此表示：不仅是成交问题，一种悲观气氛也在开发商当中蔓延。

长沙加强预售资金管理

和长沙各大银行相继推出并执行房贷新政细则几乎同步的是，长沙市更是加强了期房预售资金的管理。１０月１５日，长沙市房产信息中心副主任李竣基告诉记者，最近，长沙市商品房网上备案系统升级完成，房地产开发商必须在银行设立一个预售款“专用账户”，购房首付款必须存进该专用账户，经银行向房产局提交证明后才能签署正式合同，并办理相关备案手续。

 预售资金管理新政策从制度上限制了期房预售款的使用途径，客观上造成了开发商现金流的吃紧，对开发商资金实力提出了更高要求。一位不愿透露名字的业内人士认为这一政策信号所带来的市场心理降温明显：“此政策对开发商资金将产生重大压力，以前这部分资金是开发商可以用的。”

退房影响面在扩大

长沙楼市近期退房现象频现。记者调查了１０余个项目，发现这些项目都出现了退房现象，包括之前被认为影响不大的别墅市场也受到波及，另外，许多项目ｖｉｐ客户也出现退订现象。１０月１５日，记者驱车探访了几个楼盘，发现冷清仍然在继续。在省政府附近一个楼盘，记者在售楼部没有发现一个客户前来咨询，只有几个销售人员在闲聊。而另一个正在销售中的项目，却意外地只发现一名销售人员。“这几天市场比较冷清，我一个人就够了。”这名销售人员告诉记者。

据了解，房贷新政的影响正在蔓延，部分项目甚至连续７天都没有成交。这与国庆之前一周成交２０套房源的现象形成极大反差。而且影响面还在扩大，北城某别墅项目最近退订两套别墅，而河西某别墅项目，新推出房源首次出现门可罗雀现象，而上半年该项目推出的第一批房源，曾出现几天之内抢购一空的盛况。

而记者从银行了解到，房贷新政颁布后，申请第二套住房贷款的现象大幅减少。工商银行五一路支行一工作人员告诉记者，９月２７日至今，该行目前还没有受理新的第二套住房按揭业务，东塘附近一家交通银行给了同样的答复。从总体来看，市场并没有出现大规模的退房潮，更多的是一种观望。

[记者观察]

三分钟选房质疑

“每个人只有３分钟选房时间，选中的就赶快签约，没有选中的视为弃权。”王先生刚经历了这样一次购房经历，他在９月份“抢”到的这套房子户型、楼层都令他不满意。

另一位市民朱小姐３月在河西一楼盘买了张卡，但至今仍未选好房子。朱小姐说，此楼盘第一次开盘推出１００套房源却卖出去了５００张卡，因此她连选房的机会也没有；一个月后，第二批房源推出来，房价却莫名其妙地上涨了２００元／平方米。

今年上半年，长沙房价跃马扬鞭，一路涨升，许多楼盘房源一经推出即告售罄，甚至出现了多人争抢一套房源的现象，在市场红火的背后，是开发商ｖｉｐ卡的违规发售、市场供需比的严重失调、消费者一房难求的恐慌心态等多重因素造成的。

有业内专家认为，目前判断市场理性回归尚早，但市场对政策的回应已经初步呈现，下半年房价涨幅将趋缓。严控开发商资金使用的政策，也必将使得开发商对项目预期收益持谨慎态度，囤房、捂盘、炒高房价等现象或将消失，相信对消费者而言，眼下正是不错的买房时期。

[业界声音]

看法一：将对市场产生大震动

“房贷新政对市场产生了很大的震动。”业内人士胡仲云认为，这不是一件孤立的事件。从增加二手房交易营业税、增加个人所得税、提高房贷首付比例、提高贷款利率、限制外资买房等一系列金融调控手段的实施，正在合力狙击楼市投机者。“不仅仅是市场成交的问题，开发企业也觉得有点紧张。”一位开发商表示，虽然还不知道此项政策对市场的打击程度，但市场已经是“风雨欲来”，一种悲观的气氛开始蔓延。

同时，许多长沙开发商希望借助召开的房交会实现营销突破。业内人士认为，许多项目想靠房交会来救市的愿望很正常。但是，市场的悲观预期加上政府可能陆续出台的重拳，对开发商重估市场态势提出了更高要求。

看法二：

观望只是短时期的

针对房贷新政的影响程度，业内资深人士钟吉煌则认为，这在一定程度上抑制投资及投机性购房的需求，尤其是在短时间内会对购房者的心理产生较大影响，使其暂时持观望态度，但长远来看，投资渠道的单一和房地产行业的长期利好，仍然会促使房价保持较为稳定的增长。

目前退房潮没有大规模出现就可以证明，节节高涨的房价让购房者犹豫不决，许多购房者当初签定的意向合同房价比较低，到现在大多数已经涨价了，而让消费者不愿意放弃机会。

而且仅仅靠提高首付比例和贷款利率，对市场调控还远远不够。有业内人士认为，２００５年５月底，国家出台房地产宏观调控措施之后的两三个月内，市场曾经处于观望之中，但观望的结果却是所有观望者不曾料想到的：房价突然加速上涨。３５９号文件之后，市场有可能也会有一段短时期的观望，这是一种属于高台整理的观望，甚至有可能在观望期之后反而出现报复性上涨？

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北京出现第二套房“退房潮”

据《经济参考报》报道 近日，北京市多家房产中介的数据表明，十一黄金周期间，北京新盘开盘和销售环比均出现大幅下降，甚至引发了部分购房者退单第二套房的“退房潮”。

由于购买第二套住房首付比例的突然增加，令一些购房者始料不及，许多在售楼盘均出现多例退房退款现象，二手房市场亦不例外。业内人士分析认为，房贷政策变化带来的资金压力成为此次大规模退房现象的直接导火线，尤其是在有二次置业意向的预订人群中产生了较大反响。

根据北京千万家房地产经纪有限公司统计显示，黄金周期间因二次置业贷款受阻而引发的退单率达８％，退单情况主要集中在单价为一万元到两万元的中高档物业。对此，北京千万家房地产经纪有限公司市场部经理常淑娟认为，根据千万家市场研究中心数据监测显示，上半年，贷款购房的消费者中有近８０％的贷款者首付为３０％。一旦首付款由三成提高到四成，那么将近４０％左右的购房者将要调整首付款，即四成左右的购房者将受到影响。“部分自住者由于资金有限，将不得不推迟购房计划；部分投资者由于需要增加投资，同时面临趋紧的调控环境，投资风险加剧，也会调整投资计划。这样，房地产市场的需求会得到真正的抑制，房价的过快上涨有望得到抑制。”

银行规定只会更紧

据《上海证券报》报道 随着近日建行、中行决定以家庭为单位对第二套房进行认定，建行同时将北京地区第二套房首付提高到五成，央行、银监会已就购买第二套住房的相关贷款政策认定标准达成共识。多数银行地方机构表示：目前尚未获总行通知，但肯定会执行监管部门的规定，且只会更紧而不会更松。

据报道，监管层前天召集工、农、中、建、交五大银行商讨“第二套住房”认定标准，确定了以下三条原则：公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项；已结清贷款的购房者，仍可算作第一套住房贷款者；夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房。