有的楼盘卖得火，有的显冷清；有人观望，有人抢购

鹭岛楼市步入“高位盘整”期？ 

网上房地产交易信息显示，10月期间厦门楼市成交量持续下跌。自上月底央行、银监会联合发布房贷新政后，目前楼市内信贷、土地等方面的政策算得上“严苛”二字，楼市也因此悄然发生微妙而又关键的变化。“金九银十”不再，市场观望气氛浓厚，不过与此相反的是，尽管成交量下降，房价却始终在高位支撑，同时部分楼盘依旧上演热销场景。这似乎表明：厦门房地产市场来到一个临界关口，开发商、银行、购房者各方都在博弈中密切关注走势。套用一句股市中的术语———“高位盘整”，厦门是否楼市也在步入这样的缓冲阶段？

现象
楼市“金九银十”风光不再

“十一”黄金周之后，厦门本地媒体上的地产广告明显多了起来。作为一种市场上的“晴雨表”，广告的大量投入同样可以反映市场中各大楼盘推广的力度。而网上房地产显示的交易数据，也让关注者对“金九银十”产生了疑惑，也印证了关于黄金周期间不少楼盘销售现场冷清的传言。二手房的经纪人不时抱怨现在市场不好做，楼盘开盘现场少见排队场面，种种迹象表明，厦门楼市在这个传统的旺销季节，离“开盘必抢购”的现象远去了一步。

而这些情景在十月之前是无法想像的。虽然国内股市今年走出了波澜壮阔的牛市行情，但与厦门的楼市相比起来，仍是逊色不少。

今年5月，在经历一次黄金周后，5月全市一手住宅均价首破6000元大关达到6047元/平方米；10月统计的一手住宅均价达到11446元/平方米，短短几个月之后，均价翻了近一倍，这一收益远高于同期上证指数的升幅。

业内人士分析，出现这样一波超“牛”行情，实际上是多种因素共同导致的结果。一是供求关系影响；二是价格相对“洼地”导致大量很多抱着“买涨不买跌”心理的投资者杀入厦门楼市。

不过这样高涨的情绪在“金九银十”首周就遇“冷”，厦门各区的一手房成交量持续下降，在9月28日，传闻已久的房贷新政终于“破土而出”。政策的推出，“一石激起千层浪”，对楼市所产生的作用也日渐明显。

这对二手房交易尤其是“当头一棒”，源基置业管理顾问有限公司总经理卢仁辉告诉记者，传统的金九银十已经不在，二手房交易比去年同期相比下降了70%—90%，之前一家店一个月能做十几单交易，现在只有两、三单，许多不具备竞争力的小中介9月份就已经开始进行盘点，逆市关门。

探因
政策纷至抑制买家心理预期

造成目前厦门楼市如此局面的，一个显见的道理是，任何涨价不是永恒的，何况还有政策重兵压境。

除了多次加息外，国庆前夕，央行联合银监会发布“第二套房贷新政”。虽然十月期间，厦门绝大多数银行都在研究央行的政策，对细则问题进行探讨，但政策对买家的心理预期显然起到了抑制作用。

对此，蓝火房地产代理有限公司总经理周访能分析道，以一套200万的房子为例，原先只需60万的首付，现在提高一成，需要80万，本来贷款基准利率下浮15%，如今又要增加10%，前后利率相差25%，即使以贷款100万为准，10年就增加了10万的利息。 这部分的支出，大大降低了楼市投资的回报率，部分买家因为首付提高将暂时出局，而炒家的投资门槛也再次升高。

尽管连续出台的政策表面上没有遏制住房价上涨的势头，但知行房地产投资策划有限公司总经理谢凌锋认为，此次房贷新政对投资需求进行打压，最高明之处在于动摇了买家坚定的心理预期，这种效果将给市场带来浓厚的观望氛围。

与此同时，关于高位风险的声音逐渐加大，甚至连崩盘的说法也越来越猛烈。草木皆兵之时，不少投资者开始试探着放盘，买家却迟迟不行动，对市场而言无疑是雪上加霜。

物业税则是又一把悬在买家头上的“达摩克斯剑”。夏商房地产有限公司营销策划总监许峰指出，物业税的模拟评税试点地区当中涵括厦门，开征物业税同样将增加购房者持有房产的成本。

这些或实施或未决的政策，让厦门楼市上空阴晴不定。但能否就此认为厦门楼市自此将进入一个新的下降通道，还有待论证。套用一句股票的术语，在楼价的支撑下，厦门楼市目前正在进行“缩量高位盘整”，形成了一个暂时的供求平衡，现在做任何下跌的结论都为时尚早。

榜样
“逆市”飞扬取决于价格与品质

有业内人士表示，楼价要步入下跌通道，最关键的因素是供求关系的改变。但从现在厦门楼市的情况来看，下跌条件并不具备。

尽管近阶段买房观望者不少，但另一方面“抢购”的场景仍然不时出现。位于好地段的楼盘，只要售价低于大家的预料，销售场面就会非常火暴。近期开始销售的天鹅美苑、鹭江海景花园二期、水晶森林等楼盘，恰恰就是“逆市”飞扬，为略显沉闷的楼市注入活力。

天鹅美苑位于集美，销售价格在8000元/平方米左右，此前该区域的楼面价已突破1.2万元大关；鹭江海景花园二期开盘当日，现场人潮涌动，每平方米8000多元的起价让项目销售一空。虽然以大户型为主，但地处泛五缘湾区域的水晶森林还是以比同一区域项目略低的1.3万元/平方米均价吸引了不少客户掏钱置业。

这些无疑反映出消费者对这些楼价仍然比较认可，可以推断，一旦整体价格下跌幅度较大，必然会涌出大批资金接盘。 作为天鹅美苑的开发企业，旺荣房地产开发有限公司总经理王世忠解释道，目前，集美的区域价值正在提升，大学城的建设也为当地增加了很多教师购房的刚性需求，再加上天鹅美苑产品本身就做得好，因此受到市场热捧也在情理之中。

这些理由同样可以用于注解厦门楼市的发展。如周访能所言，厦门的城市价值在不断扩张，而市政府对土地供应量又有很好的控制，同时由于土地成本高昂，后期房地产开发商的销售价格也不会比现在市价低多少。

由此看来，整个厦门楼市向下调整的空间似乎并不大，高位的横盘整理在今后一段时间内或将成为一种常态。

未来
提高房子性价比成突围之道

政策带来的楼市阶段性观望现象在近几年已屡见不鲜，一旦政策平稳，在地方执行层面遭遇“削弱”的情况下，房价及成交量集中反弹都有可能变为现实。对于后市的发展，业内人士分析表示，如果政策稳定后，在未来两个月内成交量逐渐恢复，市场就依旧健康发展；但如果成交量萎缩持续到年底或明年年初，市场有可能出现松动，房价下跌的概率就较大。  

未来无法预测仍旧值得期待，但解决目前的“瓶颈”状态也成为不少开发企业忧心的问题。许峰表示，在楼价低位运行时，买家出手考虑的周期较短，而当价格到达一定高位，买家在购买产品时的心理则微妙许多，出手也越来越慎重。政策的调控有利于让自住需求成为市场主导，让真正具有购房需求的客户左右市场，对此开发企业必将用心将产品做好，只有这样企业才能在市场中保持健康发展。

因此，在价格不具备优势的情况下，提高产品品质成为众多业内人士寻求突破的共识。精装修是目前开发企业提高产品附加值的做法。万科·金域蓝湾二期、世贸国际等近期厦门市场叫好又叫座的产品，都以“精装修”作为提升竞争力的筹码。同时，在物业管理等软服务上下功夫也成为了提升购房性价比的手段之一。在水晶森林，其首创的“物业监理”模式，将由专业管理公司对物业管理公司的全程服务进行监控，这无疑将影响购房者的买房选择。

市场总会有突破，只是看开发企业如何运作。谢凌锋表示，现阶段的开发商更要抓好产品品质。毕竟，对于自住型的购房者来说，在衡量了自身能力的前提下，房子的性价比才是最重要的，房子的品质过硬，价格涨跌对销售的影响自然而然将减小至最微。

周刊观点

价格？还是价值？ 

房贷新政一出台，厦门楼市也表现出了迷茫的状态。其实每次政策出来，这样的情形都在所难免。买卖双方都被迫站在楼市大潮的两岸，对望着，每迈出的一小步都显得凝重而珍贵。不同的是,此次政策的矛头转向需求方。“只有卖不动的价格，没有卖不动的商品。”这句经济学名言，马上被不少购房者视为止步的理由。

从“国八条”、“国六条”到提高首付、取消个贷优惠、物业税，持续的政策，在挤出厦门楼市投资成分的同时，也给各方带来更大的考验。中央、地方、开发商、购房者有着不同的利益需求，身处其中的各方短期内希望找到一个利益平衡点，并不是件容易的事情。

毋庸置疑，这一次，价格是最大的阻碍，当房价与实际购买力之间的鸿沟扩大到难以用预期来填平时，当房产价值与价格的距离越来越大时，持币观望是买房人坚守的选择。但不能忽视的情况是，在厦门城市价值不断提升的过程中，可利用的土地资源越来越少，而正在成长的刚性需求就像一只张着血盆大口的狮子，觊觎着楼市的风吹草动。

一切都是资本和心理的博弈，当购房者心中对于价格与价值的“博弈”均衡 了，厦门楼市成交量萎缩状况的改观之日也不远了。（谢龙梅）