“调控”浪潮下房贷新政严控住宅需求

十月一之前出台的房贷新政在本来就非常敏感的房地产市场中激起一片波澜。虽然监管层对于房贷新政仅给出三条“基调”，各商业银行也没有统一的执行标准，但是很明显可以看出，监管层对于房地产市场的控制力度越来越大，需求层面受到不同程度的打击。

第一套住房购买者：成本提高，月供增加

第一套住房的购买者自住倾向表现更为明显。具有较强的需求刚性。首次置业，对住宅市场和金融市场的波动不敏感。从目前政策来看，这部分需求属于受保护的范围，宏观调控对其产生的影响集中表现为贷款利率提高引起的购房成本上升。

以改善居住条件为目的的二次(含以上)置业者:房贷夹心层，处境尴尬。

对于以改善居住条件为目的的购房者而言，在没有还清第一套住房贷款的情况下，贷款买第二套房子不仅要承受高额首付还有支付高额的利息。没有足够支付能力的购房者往往选择推迟置业。而快速增长的房价很可能将这部分购房者的需求挤出市场。即使那些意愿强烈或者有一定支付能力的购房者，也可能会遭遇部分银行更为严格的信贷执行条款限制。

以投资为目的的二次(含以上)置业者:房贷遭遇“政策门”，资金链收紧

以投资为目的二次或多次置业者是信贷门槛提高后受影响最大的购房客群。这部分客群的资金实力不及投机性购房者，其购房行为在一定程度上需要借助银行贷款，资金成本是购房决策中的重要影响因素。对这部分购房者而言，提高首付比例和贷款利率意味着更多的月供，更高的投资成本和更大的投资风险。虽然目前各银行对第二套住宅的执行细则规定不一，但是从各银行的信贷额度和细则规定来看，多数银行对于二次和多次置业的贷款限制都较为严格。不但加强了对申请人的资格考察，而且大幅提高多套住宅的首付比例和贷款利率。这些措施将考验投资者的资金实力，打击投资者信心，限制其投资能力扩张。

以投机为目的的二次(含以上)置业者：贷款只是筹资方式，收益率是关键

以投机为目的二次或多次置业者一般都具有很强的支付能力。他们寻求各住宅价格在不同时点上的差异，从中谋利。这部分购房者一般不会长期持有物业，注重短期收益，在炒房的同时兼顾其他投资。银行信贷门槛提高和差别利率政策将增加投机成本，但这并不是影响投机者行为的决定因素。投机者往往更关注其他投资渠道提供的收益率大小、不同筹资方式的资金成本和房价上涨带来的收益率大小等。总体来说，投机性购房者对银行信贷的依赖程度小，对资金成本上升的承受能力强，行为更具有利益导向性，受政策的影响也更间接。

从以上分析来看，央行信贷政策调控对房地产市场中不同类型的购房者将产生不同的影响。河北中原的需求调研数据显示，受房价上涨预期强烈等多因素影响，90%以上的潜在客户表示不会因为信贷政策收紧而改变购房意愿。但是房贷新政和历次加息的综合影响确实促使更多的购房者选择一次性付款。 (编辑：春子)