杨益生：福建省政府发展研究中心副主任  

记者：黄德君

记者（以下简称记）：杨主任，首先我们想知道次贷危机对我们到底有什么样的影响？目前各大银行都在收紧房贷，停办了二手房按揭贷款的业务，是和次贷危机有关系吗？

杨益生（以下简称杨）：对于次贷危机的概念首先要搞清楚，美国针对的是房贷信誉来理解的，由于美国的次贷危机，让我们看到的想到的都是危机后产生的一系列连锁反映，表面上的确有相似之处，实际上却有很大的不同，情况是不一样的。美国的次贷危机，是由房贷市场细分产生的，问题就出在第三类次级抵押贷款上，实际上美国的次贷危机所指的对象是信用不高，债务比较严重的，缺少抵押物的，缺少收入证明的，这一类市场在美国整个房贷市场上所占比重不大，只占到美国房贷市场的7%，但他产生的连锁作用很大，已波及到次优级贷款上了， 因为它直接反映到股市上，造成股市的下跌，而这些实际上是房地产信用危机造成的。而我们国家目前是再贷款，再抵押的问题，是再贷款危机，两者完全不同。说到对我们国家的影响真的不是太大，这个危机的爆发只是给我们金融业，房地产业的发展敲了一个警钟而已。对于福州的银行，目前都在收紧房贷这一现象，严格的说和美国的次级贷款危机关系不大，只是我们结合国家宏观调控的政策，针对行业的部分问题，出台的一些举措而已。这个问题要认清楚，否则也会造成恐慌。

记：楼市是否也存在经济泡沫？又该如何看待目前房价的持续上涨？

杨：由于这些年房地产市场空间容量的积聚扩大，因此带来了十年房地产市场的繁荣，繁荣的基础我认为是由需求引起的。

房地产市场发展到除了做为消费需求这个很重要的方面外，今天的房地产市场又加进了投资的因素，已经解决住房的一批人或者说先富起来的人，他实际上把房子不是作为住房而是作为投资工具，随着金融改革的深入，他的作用也越来越显示出来，因此说房地产市场经济应该受两个基本需求影响，一个是消费需求，另一个就是投资需求，这两个需求共同作用于房地产市场，因此我们应该从这两个需求去认识当前的诸多问题。目前的一些政策，想把房地产行业恢复到消费需求，显然是不太可能的，应当包含投资的需求也得到实现这样才是正常的关系。

因此，从去年以来，房市一直在上涨，越调控房价越高，他的根源在哪里，当然可以分析很多原因，基本原因在哪里，我想还是在于刚才说的两个需求，作为消费需求的这部分刚性需求的不断增长，不断的城市化，城市人口的不断增加等，另外也跟我们的金融政策，货币政策有关系，由于个人资金流动性很大，资金就在股市房市或者其他投资领域中不断的流动，自然也就推动了整个房市价格的持续上涨。对于外界很多人说现在房市是泡沫太多，我认为言过其实。

记：您对福州各大银行都在收紧房贷又怎么看？

杨：从今年的情况来看，物价指数上升很快，其中很重要的原因就是我们整个的信贷投放过多，我这里有一个数字，1—7月份，信贷投放广义的增长了8%以上，狭义的增长了2%以上，也是连续六年来增幅最高的记录，这说明银行信贷投放还是太多，这必然影响到房价市场的上涨。 在供给总量相同的情况下，资金的投放量大，价格必然上涨。我们分析的房价上涨，有一个很重要的因素就是资金的流动性强，由于股市和房市在互相支撑着对资金旺盛的需求，就在这两个市中，因此就带来了资金的很多需求，在这种交替之间，实际上就造成了房市股市都很热的现象。中央宏观调控政策一个很重要的方面就是要收紧银根，适当的减少货币投放，因此整个银行体系采取了连续的小幅提息这个办法，提息的结果必然使资金的帐面成本增加，存款利息大于贷款利息。从调控目标来看，减少了商业银行的存贷，就会使商业银行的获利的空间减少，那么商业贷款的投放就会减少，再加上贷款加息的步伐加快，因此可以预计在这个宏观调控下，整个货币的供给都将减少，势必使房价有所下降。

记：您刚才谈到了消费需求，那么在购房者中，消费需求占主导因素吗？投资需求的这部分房子目前存在风险吗？

杨：我们国家是基本的消费需求而美国更多的是投资需求，这是一个肯定的事实。美国经济发展水平高，城市化相对很成熟，他们更多的是投资，我们国家起作用的还是消费，我们还处于房子升值的阶段，再贷款购房自然是有需求的，所以这是我们和美国的根源不同点。

但是，我们现在问题在哪里，我们对现在房市的过高产生的忧虑是什么？如果有一天我们的房市也下降，而这些再次贷款的二手房的房贷就产生问题。我们也不能说没有危险，我个人觉得，现在城市中，那种高档的被很多投机投资的炒做的这部分房子，也就是投资需求的这部分房子，它有可能会在整个宏观经济调控被泡沫挤掉的时候，他就可能出问题。在福州有很多人在炒房，这部分房子还是不少的，不断的购房，不断的贷款，抵押物如果在贬值，风险自然会产生，房价在涨，作为投资物的这部分房子，随着信贷资金成本的增加，他的风险也在。至于老百姓的消费，不存在这种风险。因为经济适用房、廉租房就是拿来居住的，是用来消费的，不是用来投资的。而这些房子的出现也会稀释一部分市场上商品房的需求，投资和消费的比例关系的调整，可以把房市投机的泡沫挤掉，获利的空间变小。

依我来看，现在房价在涨，是围着投资的这部分，随着宏观调空的进一步加强，风险就在增加， 一般的购房者自己住的房子尽管整个资金成本在增加，但是整个风险还是可以控制的。作为投资者就不一样，他亏本，他就要重新算帐，我们对房地产市场两个需求都要认识到，股市上利润少了，资金就会集中到房市。所以，很多问题要从整个宏观经济的角度分析，否则就会是见风就是雨。

记：那么城市中的消费需求都是哪些人群在起作用呢？

杨：城市中收入相对稳定的，我们称之为中产阶级的这部分人群，他们的收入是否稳步增加，而且增加幅度是否很高，很快，就决定了二次置业需求的可能性存在的高低，要看这部分人群的多少，收入的多少，它才有可能消化吸收投资者要拿去卖的房子，所以，这一块要瞄准中产阶级这部分人的消费需求。

现在我们讲的房价其实是一个平均价，随着我们房子供给结构的变化，平均价的构成也发生了变化，增加了经济适用房、廉租房的供给，由于中低收入人群房子供给的增加， 实际上就把房子的整体价格水平缩小了。高档的房子涨价空间虽然还在，但和地价没什么关系，实际上都是由需求决定的，是和这部分中产阶级的数量多少，收入增长的多少密切相关的，所以，我们应该从这个角度去看待消费需求，才能够有个更加理性的认识。