风雨之后方见彩虹 

——透视厦门楼市的波动现象

文/新景祥（厦门）市场研发部

在“9·27”之后，人们已经不像以往一样抢购房产了。面对楼市，不管是买方还是卖方，更多的是理性的思考。

曾经的热闹购房场面如今已难得一见。

编者按：2007年9月27日，对中国房地产业来说，俨然成为一个具有标志性的日子，因为这一天，公布实施的房贷新政不仅仅使楼市“金九银十”不再，而且终于让持续多年快速上涨的楼市停下了脚步。

房贷新政实施以来的两个多月时间里，深圳商品房销量锐减，北京市场有价无市，长三角楼市也悄然“变脸”，各大媒体关于楼市负面报道与种种疑虑接踵而至。在这样的背景下，厦门楼市近期有何波动？厦门楼市还能“处变不惊”么？厦门楼市又将如何前行？我们特约长期深入研究市场的新景祥策划公司撰写专稿，以供读者参考。

现象——

销量萎缩 房价高企

近两个月的厦门楼市，“通宵排队购房”、“开盘当天销售殆尽”等等火热开盘的场景已不再，“从容开盘”、“平静开盘”等此类的字眼比比皆是。无论是岛内中心区域的项目，还是岛外大型楼盘的销售速度都明显减缓。在众多楼盘开盘的现场，只见关注房产动态的媒体与业内人士，却少见置业人群的身影。在房贷新政的影响下，占厦门购房客群比重较高的投资投机部分收敛了起来，同时，市场由热变冷使得自住客群也开始观望，不敢轻易下手。两大需求主导力量受到制约，近期楼市的“平静”便成了不争的事实。

但是，在全国楼市调整的大背景下，惟独只见购房者的观望，却鲜见厦门开发商打折降价促销。因此从月均商品住宅销售价格的走势来看，房价依然高位运行，根据网上统计数据显示，今年10月份厦门全市商品住宅均价继续创历史新高，达到12000元/平方米以上，同比去年同期涨幅高达60%。就个案来看，岛内近期开盘项目均价的高企成为拉动全市均价继续攀升的主因。源昌鑫海湾首批开盘均价25000元/平方米，鲁能·领秀城开盘均价为15000元/平方米左右，“蓝湾国际”开盘均价为19700元/平方米等等。如此宏观市场背景下持续的高价位已经不可避免成为公众的焦点话题，也成为促成目前厦门楼市“迷局”的矛盾核心。

数据——

供大于求 全面显现

从供给看，2007年1至10月，厦门市商品住宅累计供应量达352.89万平方米，与2006年同期的250.27万平方米相比增加了41%，6月和10月两次供给高峰同比增幅分别高达200.1%和118.7%。而分析2007年1至10月的销售量发现，全市累计商品住宅销售量为266.84万平方米，虽然较2006年同期的232.25万平方米的销售量增加了15%，但其与供应量的差距却高达86.05万平方米，而今年思明区1至10月的销售量也仅为80.96万平方米。从厦门房地产交易信息网公布的近期日成交量数据显示，全市大多数日成交量为四、五十套，与以往日均成交百套相去甚远。在供给大增和房贷新政实施的组合效应下，厦门楼市面临巨大压力。可以预见的是，自2002年以来，厦门房地产市场持续六年的供求相当的格局在今年被打破，供过于求的状况已经全面显现。

趋势——

深度博弈 回归理性

从目前市场局面来看，供给大量增加的同时销量持续下滑，可是价格却依然在高位徘徊，这种态势已经很难用单纯的市场规律来解释，也给未来厦门楼市的走势平添了几分诡异与不测。

对未来市场走势产生影响的因素可归纳为政策和需求这两点。种种迹象已经说明——厦门房地产市场的观望期已经全面来临，卖方与买方的深度博弈也已经全面开始。它持续的时日，它带来的影响，它导致的趋势等等我们都无从准确预测，“静观其变，未雨绸缪”方是拨云见日之道。

1、政策：

调控显灵 影响深远

有观点认为，政府自2003年起对国内房地产市场的调控收效甚微，其实不然。因为对复杂的房地产市场政策调控的作用力有一定的滞后性，自2006年以来，“上调房贷利率”、“国六条”、9部委“十五条”、“二手房营业税征收”、“外资限炒令”等等频繁的条款已经深入房地产业供需结构、税收、信贷、土地使用甚至廉租房和经济适用房建设等等各个层面，潜移默化，深度作用。而当“规定商业银行将购买第二套住房的贷款首付提高到最低4成，利率上浮至基准利率的1.1倍”的信贷新政准确着力于市场买方时，市场需求短时间内因预期下降而急剧萎缩，长此以往的话，难以估量其所带来的“导火索”效应，尤其对于投资占据主力的厦门市场，影响将更加明显。

究其原因，宏观调控对卖方的影响主要集中在资金——其中银行信贷政策又是关键所在。四大银行在个人贷款业务方面具有先发优势，拥有绝对庞大的客户群体，而且个人房贷推行多年，面临的楼市风险压力是不言而喻的。近期各大银行纷纷表示：今后几年个贷将进入风险释放期。这意味着客户授信的门槛将被进一步提高。与此同时，一些开发企业的项目运作也需要客户的首付款以及银行的个人住房贷款，如果因为买方“截源”，加之银行怀疑其赢利能力，后期的项目贷款面临的资金压力可想而知。长此以往，所带来的打击是毁灭性的，也必将会在毁灭后迎来新一轮的洗牌。

宏观调控对买方的影响主要表现在预期——信贷新政归根结底是遏制买方中的投机成分。国内房地产市场的全面发展始于2000年的房改政策全面推行，发展至今，在房地产业的一二线城市，商品房不单单代表住宅，已经成为一种金融类产品，影响金融产品市场走势最直接的因素便是心理预期。中国有句古话——“三人成虎，指鹿为马”，房地产市场亦如此，无论是顺市的“羊群效应”、“土地迷信”，还是逆市的“风声鹤唳”、“出货减仓”，均可归纳于此。以厦门当前市场为例，当“提高首付”与“上调房贷利率”的调控政策继续深化，在市场前景不明朗的局势下，导致投资型置业群体对未来风险的充分预估，以及对投资的缺乏信心。而同时，自住消费群体预期房价在国家调控组合拳中应声下跌，在楼市中徘徊以期觅见合适的入市点，达到普通百姓谋求的那一点实惠的愿望。因此，无论是投资客群还是自住客群，对未来市场稳健或是波动的预期，必将决定买方心理，进而主导未来整个市场。

2、需求：

大需求VS.高房价

商品住宅归根结底就是居住之所，即使它作为变相的金融产品，流通多次，其最终用途仍然是为人所居住。始于1992年，发展至今的中国城市化进程依然迅猛，每年有1500万的农村人口转变为城市人口，而且年均城市化率提高1.4至1.7个百分点，我国现有商品房市场化的供给量还远远跟不上城镇家庭的分裂速度。“90/70”（住房面积90平方米以下的占70%）政策的出台就是想通过减少单个家庭的住房使用面积，增加供应套数，缓解“民生”的住房紧缺问题。

厦门亦如此，改善居住条件、婚房、入户、子女教育等等自住需求广泛存在，可是房价高位持续，已经远远超出硬性需求的实际购买力，那么支撑这个市场需求的主要来源便是“恐慌性购买”和投资、投机性购房需求。对于一个健康的房地产市场，一定比例的投资会促进行业的发展，但如果投资的比例过高，将直接导致房价继续严重偏离实际价值，进而扭曲真实的供求关系，走向有价无市的局面。高房价和潜在的高需求俨然已经成为当今厦门楼市最深切的矛盾之一。

深究下去，高价屏障与潜在高需求之间的矛盾对于卖方的影响——坚挺或曲径通幽。投资和投机的资金具有十足的弹性，虽然不适用于调控力度日趋加大的房地产业，但短期内逐利资金仍然很容易刺激市场繁荣，致使有相当部分人认为实际需求仍然强劲，而又有潜在的、广阔的硬性需求作为支撑，基于这样的心理，保持房价坚挺。理性的见机行事派更擅长曲径通幽，变相降价，赠送附加值等等策略，通过价格的微量回归满足客户的预期，明哲保身，成功地达到逆市而上。总体而言，卖方坚持房价继续上扬的大势。

高价屏障与潜在高需求之间的矛盾对于买方的影响——分流或坐壁上观。国家推行的保障性住房政策，以及“保障性住房要面向中产阶级”的声音，无疑就是缓解高房价与高需求之间难以调和的矛盾，等待这种分流一时间成为趋势。而更多的分流则是选择迁徙，去中西部二、三线城市置业，厦门高房价与不匹配的收入比造成的人才流失已经不容忽视。硬性需求中还有相当大部分，以及绝大多数投资客群维持坐壁上观，等待局势的发展，持币观望。由此可见，买方中硬性需求客群坚持房价将在未来一段时间内有所回落。

展望——

短期调整 稳健发展

虽然目前房地产市场从以前的火爆抢购迅速转变为现在的观望等待，市场唱空声响彻云霄，但是我们除了对目前楼市现状的紧张与担忧外，更应该深刻地思考这一现状的后市发展情况，是否这一现状就是意味着楼市拐点的到来呢？未来的发展又将如何呢？

首先，从国家整体经济发展形势来看，仍然是十分有利于房地产业稳健发展的。首先从中国经济的发展速度看，目前中国正处于一个经济快速发展周期内，在高速的经济增长下居民的购买力不断提升，而作为一个具有深厚住房情结的国家，购房必然成为居民消费的首选，住房潜在需求是不言而喻的。

其次，从城市化进程来看，2006年中国城镇人口近5.8亿元，城市化率已达43.9%。据国家统计局测算，到2020年中国的城镇人口将超过7.5亿，届时城市化率将达到55%以上，而即便是55%的城市化率也仍然与发达国家70%以上的水平有很大的差距，因此推进城市化进程是未来经济发展的必然趋势。而房地产作为先行产业，是为城市化提供物质基础的重要行业，快速的城市化必须依靠房地产业的健康快速发展，因此大量的住宅需求也就应运而生了。

再者，从产业支持角度看，房地产行业作为国家的支柱行业之一，1998年以来全国的房地产投资便迅猛增加。据国家统计局公布的统计数据显示，全国的房地产投资从1998年到2007年中期的年均增长达到了23%，2007年中期更达到了28.5%的增长。2006年，全国房地产开发投资占当年全社会固定资产投资的17.6%，占当年GDP的9.26%，支柱行业的地位赫然在目，且这一支柱地位在短期内是难以改变的。作为一个支柱行业，房地产对GDP有重要的支持作用，而经济的高增长和全社会固定资产投资的增长对房地产投资的推动作用更大，经济的稳定高速增长为房地产投资带来了持续的信心。

另外，中国作为一个资源严重短缺型的发展中国家，在拥有良好区域经济基础及优质配套的城市中，土地资源更是显得寸土寸金，这一现象在厦门的土地市场中表现得淋漓尽致，土地价格在短时间内是屡创新高。与此同时，用于建造房屋的钢铁、水泥、电力等高耗能材料价格也是水涨船高。在高成本、强需求的推动下，房地产市场价格迅猛下调可能性很小，价格的理性发展是未来市场走势的一个主基调。

基于以上各种因素的综合分析，可以预见未来中国房地产业仍然大有可为，发展前景较为乐观。目前市场出现买方、卖方各持己见，众说纷纭，观望氛围的浓郁，是因为影响未来走势的政策与需求两大因素尚不明朗。预计经过一段时间的调整，市场将在较为理性的趋势下健康发展。

每周楼评

检验房价的真实性 

——谈后市调整的3种路径

知行策划  谢凌峰

“9·27”房贷新政之后，厦门楼市迅速进入了冰河期，冰与火的交替似乎就在一夜之间。经过这两个月市场运行，厦门整体楼市进入供过于求的阶段性顶部，步入调整的观点似乎已经得到大多数人的认同，但后市调整会怎么走，似乎市场多空之间还存在着巨大分歧。有看多者认为此次调整无非是这轮牛市的中场休息，至多经过半年左右的无量观望期，在价格保持稳定的前提下市场将再次步入价升量涨的牛市下半场。而有看空者则认为此轮牛市已经结束，房价的下跌已是不可避免，不经历两年甚至更长、价格下跌20%甚至更多的调整不足以真正见底回升。的确，预测未来是一件吃力不讨好的事，但好好分析未来的几种概率可能性，做出自己的判断和对未来的准备也许是必要的。

后市调整路径一：在保持价格稳定的前提下以时间换取空间，调整后恢复上涨。

这一路径应该是目前大多数人的判断，最主要依据在于明年房贷重新开闸，积蓄的购买力会再度释放，但不确定性在于明年宏观调控政策的松紧程度以及将投资投机者挤出市场后自住型客户的真实购买力是否与此时厦门房价相匹配，当然经受最大考验的将是开发商们的资金链，如果由于开发商资金链无法支撑到市场回暖而导致杀价出货的话，房价要稳住就很难了。

后市调整路径二：房价缓慢回落，在房价与真实购买力相匹配后量价回升，从而实现软着陆。

这一路径判断的基础在于从政策面来看不容乐观，明年更加紧缩的政策似乎可以预期，而目前的房价又无法与自住型客户的真实购买力相匹配，那么房价向下回归寻找合理支撑位就顺理成章了。但问题又出来了，一旦房价下跌成为一致心理预期，消费者买涨不买跌的心态同样会让他们选择观望，除非房价跌到他们的心理预期和真实购买力之下而导致出现抄底抢盘，当然另外重要的一个问题同样是开发商资金链的坚韧程度。

后市调整路径三：房价快速下降，以空间换取时间，短时间实现硬着陆。

这一路径判断的基础在于从政策面来看不容乐观，明年更加紧缩的政策不可避免，目前的房价又与自住型客户的真实购买力相距太远，而在明年年初第一波开发商因资金回笼压力小幅降价试图刺激市场，但成交量仍然无法回升，导致第二波开发商迫于资金和市场双重压力必须以更低的价格刺激市场，如果还是无效，第三波开发商只有以更低的价格寻求出路，从而形成多杀多的多米诺骨牌效应。但和路径二面临的问题一样，一旦房价下跌成为一致心理预期，消费者买涨不买跌的心态同样会让他们选择观望，除非房价跌到他们的心理预期和真实购买力之下而导致出现抄底抢盘。市场就是这么奇妙，上涨趋势一旦成立，幅度会超过所有人的预期，而下跌趋势一旦成立，幅度也会超过所有人的预期。

这三种调整路径都有发生的可能性，结果无非取决于政策、消费者、开发商的三方博弈，而最终得到检验的将是厦门房价的真实性。