风雨楼市 谁来拯救？

眼下，楼市谈论最多的词汇，不是“房价”，也不是“成交量”，而是“救市”。

忽如一夜春风来，“救市”风潮已猛然袭来，近期一些地方政府已频频出台政策，加入“救市”大军。此时，这场“救市”运动，也引发人们争议纷纷：风雨飘摇的楼市，此时真到了该出手相救的时候？楼市到底该不该拯救，是遵循市场，还是要干预？地方政府“救市”能否改变楼市颓势？如果要救，到底该怎么救？针对这些问题，记者近日采访厦门地产行业相关人士。

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【现象】各地救市 风起云涌

一场拯救楼市的运动正在全国一些城市蔓延。

领导这场拯救运动的“主角”是地方政府，而非开发商自身。记者了解到，至今全国已有南京、长沙、宿迁、沈阳、厦门、西安、上海、杭州等10多个城市纷纷加入“救市”行动。事实上，从今年年中开始，就持续不断有地方政府推出“救市”政策，这些政策包括对购房者实行财政补贴、减税、降低首付、提高公积金贷款额度或延长公积金贷款年限等等。

在这场 “救市”运动中，厦门早已在八九月份陆续推出有关 “购买70-80平方米商品住房可办理不超过2人的常住户口”的鼓励政策，以及购买90平方米以下保障性住房,贷款利率下调等措施。“各地出台这些房市新政，希望能提振持续低迷的楼市。”厦门宏隆升房地产代理副总刘庆平表示，实际上，多个地方政府出台的“救市”政策已经明显触到了有关政策的“红线”。例如，杭州“24条”规定中第一次对“二套房贷款”政策进行了调整，但是央行对此并没有回应其行为是否合法合规。事实上，国家针对楼市利好的政策也频频出台。9月15日，央行4年首降双率；10月8日，国家打出“降率免税”组合拳有利救市，央行下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点；10月19日，国务院要求降低住房交易税费。

毫无疑问，目前的楼市已走向“救市”的风口浪尖。

【背后】购房信心狂跌 成交低迷

伴随着各地“救市”一波接一波上演，也引发楼市是否需要“救市”争议。一些业界人士认为，如果现在地产已经面临巨大危机，房价暴跌，地产公司大规模倒闭，银行呆坏账大面积发生，那么政府自然需要救市。然而，从目前看，大部分房价还依然在高位运行，还没有回归到正常价位。因此，现在还没有“救市”的必要。不过，一些业界人士却认为，现在政府去“救市”，救的不仅仅是房地产，而是中国经济。“在CPI周期上行、经济周期下行的背景下，中国楼市需要一场挽救市场预期的行动，因为它关乎消费，关乎经济全局。”一位专家说。

事实上，地方政府纷纷“救市”的背后，则是目前购房者信心狂跌，成交量急剧萎缩，土地频繁流拍。以厦门为例，据厦门房地产联合网近期一项调查显示，有88%的受访者认为2008年终岁末厦门房价仍将下跌，显然，消费者已形成市场看跌期。不仅如此，接连的土地流拍也可以看出开发商对市场信心的变化。

与购房信心不足、观望气氛浓厚相伴的，是房价的回调与成交量的萎缩。记者了解到，今年十一黄金周期间，厦门各类特价房异常活跃，打折力度较早前的9折直线下挫到7折，部分楼盘更是直接让利百万元。然而，十一黄金周的成交却十分低迷，一周住宅成交仅63套，比国庆前一周下跌了65％，更不用与去年比较。此外，据统计，今年1月至9月，厦门住宅成交量为73万多平方米，而去年1月至9月，厦门住宅成交量接近300万平方米，下降幅度高达75％左右。

“在成交量如此低迷的状况下，政府确实有出手救市的必要。”厦门知行策划代理公司负责人谢凌峰这样表示。

【实质】救成交量 救市场信心

在业界看来，目前各地政府出台的 “救市”政策，主要存在两种不同的方向：一是拯救房价，如南京出台的购买普通商品房按面积补房价政策，可以看出当地政府并不希望房价下跌带来连锁市场反应；二是救成交量，如目前正在议论中的放松第二套房贷等政策，以及国务院要求降低住房交易税费，就是希望通过需求的释放来促进市场交易活跃。

一位业界专家表示，拯救楼市并非去救房价。救楼市应该是救交易量，不是救房价，更不是救开发商。当前楼市调整，有外部调控和外部环境变化的原因，但根本上还是其内在规律的表现，是前两年房价过快过猛上涨的必然结果。

“救市，应该要明白救的是什么？”知行策划代理公司负责人谢凌峰表示，拯救的应当是市场的成交量，而不是市场价格。这是各地政府部门应该选择的方向，因为成交量的提升才能给楼市重新恢复稳定带来足够的支持和动力。如何刺激成交量的增长，一方面开发商应当摒弃暴利思想，价格偏高正是买家不愿入市的重要原因。所以，房价要恢复到多数居民有支付能力的价格水平上，此举才能促进成交量增长。另一方面，购房者也不能一味要求房价降低到不可置信的程度，毕竟市场崩盘，对谁都没有好处。总之，目前楼市低迷主要是购房者缺乏信心，只要购房者信心恢复了，楼市也就能回归原来的状态。因此，救市，拯救的是市场信心。(记者 陈林胜 实习生 蔡珊珊/文 张向阳/图)

保持楼市稳定发展

厦门金都房产总经理 姚金连

目前中国面临的经济形势是，出口受到抑制，要保持经济稳定增长，所以需要扩大内需，房地产行业也是扩大内需的重要部分。然而，目前房地产行业困难比较多，房价下跌，成交量急剧萎缩，土地频繁流拍。不可否认，之前国内的房地产有许多不健全的地方，由于股市低迷，中国一直没有比较稳健的投资领域，所以房产成为老百姓最爱投资的方式，便造成全国人民都去买房。

目前包括厦门、杭州在内的城市纷纷出台 “救市”政策，是为了保持楼市稳定发展。救市是有必要的，救市的实质是要恢复市场信心，增强市场交易，而不是要鼓励所有老百姓要去买房。同时，开发商也要清醒地认识到，经过此前的宏观调控后，市场将会更加理性，接下来的楼市再也不可能马上恢复到之前的盛况。因而，今后开发商应该用心琢磨建造一些更适合老百姓居住的房子。

重建市场交易信心

厦门知行策划总经理 谢凌峰

今年厦门房地产整体销售状况不佳，并且与往年相比成交下滑明显。据我了解，去年厦门住宅销售量有300多万平方米，预计今年最多七八十万平方米。可以说，现在整个楼市是呈下滑趋势，是处于比较低迷、萧条的状态。

对于现在楼市是否到了需要政府出手救市的程度，行业人士有不同的看法。但个人认为，如果仅从交易价格看，目前尚未达到救市的时机，然而，在成交量如此低迷的状态下，确实有出手救市的必要。政府出手救市，能够影响购房信心，刺激成交量增长，进而促使楼市走出低谷。在全球经济陷入系统性风险的大环境下，房地产行业要想独善其身不太可能。目前各地政府救市，也许只能说在一定程度上能缓解整个楼市下滑的速度，不能起到实质性作用。要想有效改变楼市低迷状况，很大程度上需要中央政府出台相关政策，进行强有力的“救市”。如鼓励刚性需求，降低房产交易税；给二套房贷松绑，刺激市场正常投资。同时，开发商也要自降一些价格，多数人才有能力进入市场，从而活跃交易市场。

另外，也要弄清楚救市的思想，救的是什么？救的应当是市场成交量，而不是市场价格。只有成交量上涨，整个楼市才会活跃。实际上，救市是否有成效，关键要看楼市的销售价格是否回归到一个相对合理的价值线上。总之，如果现在适度进行政策松绑，将一些抑制的需求重新激发出来，重新建立市场交易的信心，这才是救市的核心。

救市需要各方共同努力

厦门宏隆升副总 刘庆平

国家统计局信息发布：第三季度GDP同比增长9%。GDP相比去年两位数增长，降幅较大；显然，中国的经济已经受到了欧美金融危机的影响。同时，9月份的CPI指数上涨4.6%，环比下降0.3%，已经回落到5%以下的国际警戒线。所以，中国的经济问题已经由年初的经济过热、通货膨胀转移到经济下滑、通货紧缩的周期。所以，不是单单房地产需要“救市”，是各行各业都需要“救市”。

去年9·27房产新政执行以来，房地产业界呼吁“救市”的声音越来越强烈。其实，政府救市一直在行动，各地方政府都减少了土地供应量，有推出的也是在政府保护价之内。所以，地价在地方政府的保护下，并没有像房价一样明显下滑。房地产是拉动内需市场的重要手段，所以在GDP下降幅度过大时，拉动房地产市场的发展是尤为必要的，需要支持居民购房。房地产业界一直在呼吁政府“救市”，似乎把都把希望压在政策的松动上。其实在经济下滑的周期内，政策对市场的作用在短时间内不是万能的，政策的效用需要时间的累加才会有实际效果。所以，“救市”是需要房地产业界共同努力的，一方面要找“市长”，更重要的是要找市场。