业主“自治”

毅宏公寓业委会接管物业 成厦门首个业主自管小区

近日，毅宏公寓业委会宣布不再聘请物业公司，小区实行业主“自治”。他们请来三个保安和一个清洁工，就把物业公司送走了。

今后，毅宏公寓的业主们每年可以省下几万元物业管理费，更重要的是，他们推动产生了厦门第一个业主自管小区。

业主抛弃物业公司，实现自治管理，究竟是好事，还是坏事？此外，在第一个小区成功实施之后，能否在全市其它小区推广业主自管？
快乐：业主可满足更多愿望

傍晚，毅宏公寓物业管理房内，业委会副主任张荣裕和另外三五个业主一边坐着泡茶聊天，一边看着小区的监控录像。一共7个摄像头，全方位覆盖小区。张荣裕指着监控画面，自豪地对记者说：“这就是业主自治的好处，我们可以实现更多愿望，可以打造更安全的小区，更卫生的环境，最重要的是，还可以少花钱。”

据张荣裕介绍，在物业公司服务的几年时间里，小区发生多次居民被盗事件。“至少五六次吧，我们跟物业公司反映过很多次，但是，他们都无动于衷，被盗后也没有加强管理。”今年5月份业委会自治后，业主们花了1万多块钱，配备了一套小区监控录像，请了三个年轻力壮的保安，24小时轮流巡逻，从那以后，小区没有再发生被盗事件。

业主们说，原来物业公司的卫生保洁工作也没干好。于是，业委会送走物业公司后，自己请了清洁工，每天在这个袖珍型的小区扫好多遍，直到干净为止。
 
今年中秋节，刚好是周日，30多户业主聚集到公寓二楼的天台上，摆了五桌，隆重举办了毅宏公寓中秋博饼活动,状元“王中王”是一个800元的红包，所有的开销，从小区的广告收入中支出。

经验：他们如何收回“物管权”？

业委会卓主任说，从物业手中收回权利，虽然程序说起来有点复杂，但是进展很顺利。业主们在实现自治前，开了两次“夺权”会议。今年2月份，毅宏公寓业委会与物业公司的合同到期前，续约谈判时，物业公司提出，要求每年涨3万元物业管理费。而对于一个仅36户居民的小区来说，一次提价3万，让许多业主难以接受。

经过几次谈判，业主方一度打算接受涨价3万元的提议。但是，物业管理公司却拒绝业主改善服务的要求。2月23日，卓主任和另外两位业委会成员回到小区，召集全体业主开会。讨论“要续约还是要自治”。经全体业主表决，一致要求自治。

今年5月20日,业委会再次开会，宣布业委会自治。在这次会议上，30多户业主轮流发言，探讨小区要如何最好地实现自治，业主们谈得很细，从保安、清洁，到水、电和维修等问题，无所不包。

卓主任说：“无论大小事情，涉及业主利益的事，我们都要先公布，听取业主意见，然后才执行。”遇到较大的事情，还要开“业主大会”，集体讨论，投票表决。

据毅宏公寓业委会介绍，业委会实现物业自治，需要经过以下几道程序：首先，要到所在地街道办事处登记备案，说明要实行自管，获得备案；再到质量技术监督局，办理《中华人民共和国组织机构代码证》；接着，到银行开设业委会账户；然后，还要到税务部门办理“税务登记证”，申请购买发票。

争鸣：“自治”能不能在全市推广？

反方：业主自管麻烦多

厦门市物业管理协会会长黄嘉辉：以前没有听说过厦门有实行业主自管的小区，毅宏公寓应该是第一个。但是，这种做法要在全市推广，还是不太可能，难度很大。

首先，在一个几十户的小区可以实行自治，但是如果规模大了，管理难度会加大。其次，物业服务也需要专业，业主自治恐怕比较不专业，毕竟，专业物业管理公司，还有资质要求，做法会比较规范，服务更加到位。物业管理，不仅仅是保安和清洁，还包括小区全方位的物业服务，这一点，不是请几位保安和清洁工，就能够替代的。

另外，业主自管也要承担一定风险，比如说，聘请的保安和清洁工，要不要按劳动法签合同？如果出现工伤等意外伤害，业主要不要承担责任？最后，即使多数业主支持自管，但如果部分业主不同意，小区内部互相抵制，怎么办？正方：麻烦都可以解决

龙山山庄原业委会监督小组组长老陆：物业协会担心的这些麻烦，其实都是可以解决的。像香港的物业管理很成功，其模式就是业委会作为一个公司在运作，业主就是股东，同时设置一个监事会，选出一些业主来监督这个公司，保障业主权利。厦门的业委会可以注册公司，作为一个非盈利的机构，可以和这些聘请的人员签劳动合同，也可以向税务局购买发票。

业主对物业管理不专业的问题，可以通过聘请从专业物业公司出来的工作人员来解决。比如说，业委会可以从物业公司挖人，聘请物业主任，这种做法与以前不同的是，业主聘请的物业主任，他不再对物业公司负责，而是直接对业主和业委会负责，因为，他的老板就是业主。

规模大的小区，同样也可以实行业主自管。可以考虑实行每梯派出业主代表，维护自梯的利益。包括公维金的使用，也应该是每梯的维护费，由每梯业主自己承担，只有小区公共的设施维修，才能动用全体业主的维修基金。

律师说法

自管是业主权利

福建凌一律师事务所林志铭律师：业委会自管，是业主在小区范围内行使自己的权利，贯彻自己的意志，实现自己利益最大化的一种行为，只要多数业主认为这样做对自己有利，则完全有权这样做。《物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”可见，法律完全允许业主自管。

专家说法

业主自管存在局限

厦门大学法学院副教授黄健雄：《物权法》将小区管理模式的选择权和决定权给予了业主，给了业主自我做主的权利。这充分体现了业主自治，使业主自己掌握物权及行使物权的民主权利。这有利于促使民众自治的发展。

业主自行管理是一种新的物业管理模式，但业主自行管理并不意味着都由业主直接实施管理。业主自行管理有两种基本形式：一是由业委会直接实施管理。这种形式适用于面积小、住户少、设施设备简单、业主服务要求低的小区。二是由业委会聘请物业公司管理。这种形式的适用面比较广。

业主自行管理作为一种新模式，可以积极探索，但还不具备普遍推行的条件。业主参与小区物业管理的意识还比较薄弱、物业服务专业市场发育不充分；物业经理人队伍还未完全形成，这些都是制约推广业主自行管理的重要因素。(记者 陈捷 实习生 张建/文 沈威/图)

图1：毅鸿公寓业委会成立物业公司，并已进行税务登记

图2：外墙广告给小区带来收益