“9·22”房产新政预示调控转向

向左走？向右走？

中国人民银行行长周小川26日在十一届全国人大常委会第五次会议上作国务院关于加强金融宏观调控情况的报告时说，央行将加强对房地产金融的监测，改进房地产金融服务。包括：建立健全房地产金融监测机制，密切跟踪房地产市场发展态势；简化和规范住房贷款制度，理顺住房消费贷款政策；引导商业银行科学评估房地产业的风险，在完善风险控制的前提下，进一步改进金融服务，支持房地产业的合理有效信贷需求，促进房地产信贷市场平稳运行。

这是继22日央行、财政部等部门联合发布 《继续加大保障民生投入力度，切实解决低收入群众基本生活》指示后央行高层的正式表态。该指示包括了多项针对房地产的“救市”措施：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策；加快廉租住房建设，扩大廉租住房租赁补贴范围等。

对于中央调控政策的转向，楼市业内普遍有“久旱逢甘雨”的感觉。但也有专家指出，目前的楼市困境受到宏观外部环境的影响极大，尤其是实体经济下滑导致的居民收入预期下降，百姓持币观望的态势很难在短期内扭转，因此政策的利好影响还有待进一步观察。

降低购房成本，利于活跃市场

22日，财政部、央行发布通知，从11月1日起，对首次购买普通自住房和改善型普通自住房的居民，将最低首付款比例调整为20%，并将商业性房贷利率的下限调整为贷款基准利率的70%，同时减免契税、印花税等。按照财政部公布的政策概算，此次减税相当于降低新房价格0.6%(契税0.5%+印花税0.05%×2)，二手房价格则相当于降低了1.6%(印花税0.05%×2+增值税1%+契税0.5%)。

值得一提的是，此项优惠政策针对的是 “首次购买普通自住房和改善型自住房”的居民，其中“改善型自住房”首次进入政策优惠范围。不少业内人士猜测，改善型自住房的优惠措施可能将适用于购买“二套”及其以上住房的消费者。如果依此政策放开二套房贷限制，将进一步扩大优惠政策适用的购房人群，有效增加自住型购房需求量，使得目前受压抑的新房和二手房交易市场重新活跃起来。

厦门市发源地房地产营销策划有限公司执行董事谢德明表示，从抑制到鼓励，政策风向的转变将有力地提振当前不断下滑的楼市信心，特别是降低利率、减免交易环节税费等措施将大大降低普通居民的购房成本，有利于刺激刚性购房需求的释放，从而一定程度上缓解当前楼市观望成风、成交低迷的颓势。

漳州招商房地产有限公司董事总经理则认为，此次救市政策的核心放在“保障民生需求、鼓励住房消费”上，通过利率和税收杠杆调节，促进房地产市场从投资导向型向消费导向型转变，从刺激居民购房消费的层面去拯救持续下行的楼市。因此，不管是新政中的下调贷款利率，还是减免交易税费，抑或是加快廉租房建设等，基本上针对的是个人自住型住房的购买和消费，而且优惠重心放在了中小套型及中低价位的住房消费上。

此外，他还认为，这次新政并没有实行“一刀切”的调控模式，而是允许“地方政府制定鼓励住房消费的收费减免政策”，为各地出更优惠的政策措施留下了空间，这些利好政策将会一定程度上缓解当前市场上的刚性购房者的观望心态，重新活跃楼市成交。

房价难以反弹，后市成交看涨

针对一部分市民担心的，政策转向是否会造成房价的报复性上涨？业内人士普遍认为可能性不大。“都市心巢”项目营销负责人何俊认为，此次调整并没有出台针对开发商和投资者的优惠政策，尤其是没有放宽开发商融资贷款的限制，说明政府并不是在救开发商，也不是想保房价，而是为了保障合理的购房消费，拉动成交，这也符合今后楼市的发展趋势。

他还提醒，新政优惠对象是“首次购买自住型普通住房和改善型普通住房”，其中并没有包含投资者，也就是说政府抑制投资性购房的初衷仍然没有改变，对于防止投机炒作、维持房价稳定都有着重要意义。另外，当前楼市还受到外部宏观经济不景气的影响，居民对于未来收入预期不明朗，消费将会更加理性，因此房价出现报复性上涨的可能性很小。

纵观此次出台的救市方案，其基本前提是将住房优惠政策放在住房是一个民生问题上，重点放在如何改善居民基本居住条件或住房消费上。这些政策表明，政府对于住房的投资和消费仍然保持严格的区分。对于住房消费，政府不仅保持原有的优惠政策，而且在原有优惠基础上还进一步放宽优惠条件；对于住房投资，政府依然保持了原有的严厉遏制投机与炒作的政策——— 二套房贷政策在此次调整中没有提及即是证明。

福隆集团营销副总监朱丁顺认为，政府调控出手救市一方面是为了保障民生，另一方面也要维持房价稳定。房价暴涨或暴跌对于市场来说都是不理性的行为，不仅会“吓跑”真实的住房消费者，也会损害实体经济的全局利益。同时，保持资产的增值性和流通性也是必要的，让社会资产“动”起来，保护和支持居民改善型住房的需求。

厦门泉舜房地产有限公司副总经理陈惠莲也认为，经过一年多来的调整，如今楼市已经回归理性，房价已经逐步探底，调控的目的已经达到，如若持续下去就会陷入另一个“不理性市场”。因此，新政的出台十分及时，降低利率和交易税费将使得自住购房者得到真正实惠，促进楼市理性回升，尤其是改善型住房的需求将会得到进一步释放。