首次买房才能享贷款优惠

银监会发通知明确相关条件 农行召回房贷新政细则

10月22日，为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，同时为了扩大内需，加强居民对普通自住房的购买信心，央行特别发布公告，决定自10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。

10月28日，农行一度在其总行网站上抛出了房贷新政实施后的首个实施细则。但到了晚间，这个有关房贷实施细则的文章已经被撤下。有银行界人士猜测，农行此举可能与银监会下发紧急通知有关。

银监会：首次贷款买房才优惠

就在各商业银行为房贷新政的细则苦恼时，近日银监会发出加强个人住房贷款风险管理的紧急通知。据了解，银监会下发的紧急通知只有三条要求，内容非常简短。

首先，各商业银行办理个人住房贷款，除首次利用贷款购买自住房外，其余情形均继续严格执行《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发[2007]359号)、《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发[2007]452号)的规定。
 
其次，各商业银行应对借款人首次利用贷款购买自住房做好尽职调查，根据有效证明加以甄别，并按照风险可控的原则合理确定贷款首付比例。

第三，各商业银行要对个人住房贷款进行严格的全流程管理，强化风险管控责任，严肃查处通过假权证、假按揭、假首付等手段骗取银行贷款的行为，不断总结经验促进个人住房贷款业务健康发展。

农行：火速召回房贷新细则

可能是受银监会通知影响，农行一度在其总行网站上抛出了房贷新政实施后的首个实施细则。但到了晚间，该有关房贷实施细则的文章已然被撤下。据报道，被撤下的主要原因是这份实施细则还要做进一步修改，因此，当天下午在网站上公布的实施细则暂不执行，最后的细则要等总行方面的进一步通知。

该细则提及，首次购买普通自住房和购买改善型普通自住房，最低首付比例为20％；贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍；对已经办理房贷的，初始贷款发放金额在30万元（含）以上的，原则上自明年1月1日起自动调整利率；不符合自动调整标准或无法进行自动调整的，须先由借款人提出书面申请，银行酌情给出最终审批意见。

一股份制商业银行个贷部负责人分析称，大部分银行仍未出台实施细则，一方面是因为有关“改善型普通自住房”等概念模糊，银行正就此与有关部门沟通；更重要的是，新政实施后，部分贷款利率的下限与同期存款利率出现倒挂现象，各家银行既不愿赔本贷款，又担心被抢走客源，都在进行利率博弈。

该人士简单算了算，若按照5年期贷款利率7.47%、5年期存款利率5.58%计算，两者之间利差为1.89%。如果按央行新政给房贷利率打七折，即7.47%×0.7=5.229%，较5年期存款利息低0.351%。对于国内银行来说，赚取利差是主要盈利模式，利差是指贷款利息减去存款利息产生的差。如果执行房贷新政，相当一部分的房贷就无利差可赚，要怎样避免“白忙活”，银行自然要多掂量掂量。

特别观察

不同银行和客户利率可能有差别

利率倒挂使得银行处境尴尬：一方面，如果符合条件的客户都执行利率下限，则银行虽然揽了客户却要赔钱，房贷市场可能陷入无序竞争的局面；另一方面，如果某银行定的利率高于其他银行，或者对获得优惠利率的客户的要求高于其他银行，则势必流失客户。因而银行目前都不愿率先抛出实施细则。

不过，可以预测的是，房贷市场最终将打破利率统一的格局：对于不同的客户，同一银行可能会划出多种利率等级；同一客户在不同银行所获得的利率也可能会有较大差别。