在楼市尚未走出去年底“房贷新政”的阴霾时，新一年的调控之剑已显出锋芒。今年一月，被称作地产调控新年开篇的《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号，以下简称“3号文”)登场了。令人关注的是，“3号文”首次提到，对于供应的住宅用地，要求将最低容积率限制写入出让合同或划拨决定书。在此之前，土地出让合同一般只标明最高容积率，开发商在不超过这一容积率范围之内进行开发。在这一过程中，一些开发商为了提高住宅附加值，有时候会采取牺牲容积率的办法来进行规划。部分业界人士表示，一旦“3号文”落实执行，故意牺牲容积率的“类别墅”产品如联排别墅、叠拼住宅、低层花园洋房等，将逐渐淡出市场。

城市全面向高

“类别墅”行将绝迹？

据国土资源部发言人称，“3号文”的出发点是“节约集约用地”，旨在提高土地的利用率，杜绝土地资源的浪费。业界专家表示，该文件具体内容新意并不多，但此次以国务院的高规格、高姿态明确规定，新华社也专发评论，题为《节约集约用地是一条必须长期坚持的根本方针》，显示出党和政府对于土地问题的高度重视。

然而最牵动业界神经的，是“3号文”第一次要求住宅用地容积率“限低”，并写入出让合同或划拨决定书。所谓容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋售价中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及居住的舒适度。容积率较低，建筑密度一般也就较低，而住户就越舒服。因此，“3号文”直接影响的将是低容积率、低密度的别墅和“类别墅”产品。由于国家此前已三令五申禁止别墅用地供给，因此，业界认为该文件的调控对象直指“类别墅”产品。

在此之前，土地出让合同一般只标明最高容积率，规定开发商在不超过这一容积率范围之内进行开发，于是一些开发商为了开发高端类别墅产品，有时候会采取降低容积率的办法来进行规划，以提高产品的附加值。

“‘3号文’要求给容积率设定下限，那么开发商即使要降低容积率，下降的幅度也就十分有限，开发类别墅产品的机会就会非常少，随着受限地块的大量推出，类别墅产品将逐步淡出市场。”成都全程机构副总经理李龙认为，受此项政策影响最大的将是近郊区域，因为成都主城区的土地受地价成本的影响，只有做足容积率才能摊薄地价成本，开发出市场可接受的产品，开发类别墅产品的可能性已十分稀少，从目前的市场行情来看，近郊区域的类别墅供给最集中，受此项政策的影响比较大。

“至于该项政策的影响到底有多大，类别墅是否会绝迹，还得看成都市的执行细则。”一位业界观察者认为，如果执行细则的容积率上限和下限的差距很大，如上限是5.0，下限仅2.0，那么对市场就没有实质性的触动，若上限与下限比较接近，那么才能真正影响类别墅产品的后市走向。记者从市国土局了解到，成都市的执行细则尚在研究之中。

调节市场价格

首用容积率杠杆

采用容积率来调控市场，目前来说还是首次使用这一利器。“与开发商从产品层面、企业层面的考虑不同，政府是从民生角度出发制定政策的。”省社科院一位专家这样说。事实上，容积率的限低，不仅仅是政府调节住宅供给结构的杠杆，更是调节市场价格的杠杆。通过对土地容积率的限低，堵住开发商将项目做成低容积率类别墅产品的可钻漏洞，在有限土地上产出更多的普通住宅，从而平抑市场价格。

早在2006年上半年，成都市就曾在符合城市总体规划的前提下，提出城市向高向密的发展方向，放宽容积率上限，放宽建筑高度，严控建筑密度，用意就是进一步做到节约用地、集约用地。

随着地价的高企，在成都市主城区内，开发商拿地后基本上都是按照最高容积率进行产品规划设计，已经很少有牺牲容积率建高档类别墅产品的了。但在城市近郊区域由于土地成本还比较低，并且受所处区域和和周边环境所限，牺牲容积率追求产品档次的楼盘并不鲜见。

成都全程机构副总经理李龙分析，容积率限低之后，一则类别墅等高端产品放量降低，普通住宅供应量加大，会拉低整个市场的交易均价；二则近郊地价相对低廉，房价比主城区低，普通住宅放量加大后，会很大程度上分流主城区的购房群体，对主城区楼盘构成竞争压力，影响其定价；三则同类产品的增多，楼盘之间的竞争压力加大，开发商在定价上会更加谨慎，往往会采取平实的价格策略。三个方面形成合力后，将会对楼市产生平抑价格的积极作用。

是否利于产品多元化

楼市表情各不相同

“这个政策对我们的楼盘来说是个利好。”城东某近郊楼盘的开发商这样告诉记者，言语之间洋溢着兴奋。这位开发商说，他们公司目前在建的这个楼盘规划有体量不小的类别墅产品，如果“3号文”严格实施，那么以后类别墅产品将会变得十分稀缺，他们的楼盘正赶上最后一班车，市场前景将是十分可观的。

记者在采访中发现，类似的看法在业界并不少见。成都仁智地产顾问公司总经理山传海认为，尽管目前还很难说“3号文”会让类别墅产品完全绝迹，但从政策力度来看，今后类别墅产品的放量减少是显而易见的，而对于在建楼盘来说，放量的减少则意味着产品的增值，所谓“物以稀为贵”，类别墅产品将会在未来一两年内十分走俏。记者了解到，“3号文”出台后，温江某开发商就开始着手更改楼盘规划，否定了原来按照容积率上限规划设计的方案，准备添加进体量不少的低密度类别墅产品。

但是，也有业界人士从产品层面提出了对该项政策的担忧。成都和信房产副总经理雍雪薇认为，原来土地的容积率只设定上限，开发商可根据市场需求、竞争环境等因素在上限之内灵活调整产品形态，满足购房者对不同住宅形态的需求，开发商也可以降低开发风险。容积率限低后，开发相同产品形态的机会越来越大，比如都修成了清一色的电梯公寓，不利于住宅产品的多元化发展，购房者可选择的面也就很小，难以满足多样化的需求。另一位业界人士也认为，同类产品增多，开发商的竞争压力也就随之加大，对开发商把握市场需求的能力是个考验。