戴德梁行：厦门商业地产有望迎来复苏

厦门，2022年12月30日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行，今日发布《2022年厦门商业地产市场回顾与展望》报告，对2022年全年厦门商业地产市场发展情况进行回顾，并对市场发展趋势进行预判，报告显示：

• 需求疲软，甲级写字楼量租双低；

• 年末放量，零售市场供应刷新历史新高；

• 厦门商业地产有望迎来复苏。

需求疲软，甲级写字楼量租双低

2022年厦门甲级写字楼新增供应面积10.9万平方米，约为2021年全年新增供应量的2倍，截止年底，厦门甲级写字楼存量约为150万平方米。

受多地疫情反复及前期的防疫管控政策，叠加经济大盘承压，及复杂多变的国际局势等宏观因素影响，企业扩张收紧，各类阻碍因素增多亦迫使租赁决策周期不断拉长。全年市场呈现需求放缓，供应入市时间反复推迟，吸纳量下降。2022年全年，全市累计吸纳量仅5.2万平方米，仅为去年全年的50%。

图1：厦门甲级写字楼供应量及吸纳量变化情况

资料来源：戴德梁行研究部

2022年上半年，厦门甲级写字楼租金在部分热租项目的带动下出现短暂调增，2季度平均租金环比微增1.0%至95.6元每月每平方米。下半年，租赁需求整体疲软，降租刺激去化再次主导全市租金运行，年末全市平均租金环降1.3%至94.1元每月每平方米。空置率呈现波动上扬，年末环增0.8个百分点至28.2%，略低于年中29.1%的水平。

分商务区来看，上半年位于成熟商务区滨南滨北及两岸金融中心的部分项目顺利去化，以及尾盘阶段的租金上调拉高了片区的平均租金水平一定程度影响了业主的租金预期。两区租金环比分别增加4.0%及1.3%，均为各自商务区进入2018年以来租金下行通道后的最高的环比增幅。

下半年，受疫情及经济、国际局势影响，需求整体疲软，写字楼运营商一方面调低租金“以价换量” ，另一方面亦提供多元增值服务“共度时艰”，年末岛内各商务区全线“降价”，进而带动全市租金的下降。年末，大集团/公司迁入其自用楼宇后为市场带来的待租空间骤增，如：象屿集团喜迁新址后带动两岸贸易商务区的空置率于年末环增7.0个百分点至47.7%，亦带动全市空置率的上扬。

源自服务贸易、法律法务、科技金融、数字经济、专业咨询等高能级企业的专业服务业，及金融企业，尤其是证券公司的扩租需求仍有效支撑厦门甲级写字楼去化，大面积的租赁成交记录则源于综合性集团扩租。

空间上看，叠加了政策、产业及优惠的两岸金融中心片区，两岸贸易中心片区等空间载体将成为此类企业的首选。

两岸贸易片区，特别是海上世界（写字楼）项目年内获得了极高的市场关注度，其作为海丝中央法务区，自贸片区国际服务贸易产业园，及厦门国际邮轮母港重要组成，不断吸引相关企业入驻。今年1月份，区域全面经济伙伴关系协定（Regional Comprehensive Economic Partnership，RCEP）生效实施，两岸贸易片区的各类贸易/物流，特别是跨境企业亦显著增多。两岸金融片区则充分发挥基金招商，校友经济，及“金砖”等多元素叠加的优势，持续发力招商引资。

年末放量，零售市场供应刷新历史新高

三季度末，本地零售市场迎来年内首个交付的项目，全年全市共录得36.1万平方米的新增优质零售供应，为有数据记录以来的历史最高值。在新项目开业的带动下，吸纳量连续两个季度录得正值，吸纳量累计约26.4万平方米，刷新五年前25.5万平方米的历史最高值。

供应放大，加上疫情管控下品牌扩张难度的不断提升，零售空置率出现较大幅度增加，年末空置率环比增加1.4个百分点，同比增加2.3个百分点，至11.3%的历史高值。需求趋缓，供应放大的背景下，多数业主开始降租，或以其他形式与商户品牌共度时艰。新增项目较大的体量及其特殊的定位及地段，调低了各自商圈乃至全市的租金水平，四季度全市平均租金环降1.3%至500.8元/平方米/月。

海上世界购物中心一期，SM三期及万达鹭港等新开业项目较大的体量，及其特殊的定位及地段（中山路及SM商圈外扩区），在重塑商圈边界的同时也整体拉低了各自商圈的租金水平，两大商圈租金季度降幅均超过26%。各商圈空置率均出现不同程度增加，其中SM商圈及中山路商圈增幅最为明显，分别较三季度增加5.2个百分点及4.3个百分点。

图2：分商圈优质购物中心租金及空置率变化情况

资料来源：戴德梁行研究部

零售方面，一众设计师品牌（如Alexander Wang/Marni/Jil Sander）、买手/集合店（如Luxemporium睿锦尚品）及生活方式品牌（如Gentle Monster/Brompton小布单车/att-store）纷纷启业（或围挡），本地零售市场时尚度不断升级。此外，部分品牌（如Louis Vuitton/Lululemon）亦启动跨层扩店的相关安排，用更大的空间，更全的产品为消费者提供更好的购物体验。

2022年更见证了厦门便利超商的蓬勃发展，便利店进驻购物中心业已成为标配。另一方面，受制于集团战略优化调整，包括世贸商场沃尔玛，及中华城家乐福在内的超级市场均关门谢客，成为一代人的记忆。

“城市微渡假”风潮引发的时尚运动热潮（如飞盘、野/露营用品及营地、市集），带动相关品牌“扎营”各大购物中心。同时，福建首家室内真雪滑雪场（雪亦世界），及马术、攀岩等小众运动体验馆纷纷开业。但另一方面不少健身房、游泳馆则抗不住疫情的影响纷纷结业。

深受新消费主力青睐的融合业态、生活方式，及Livehouse等业态也在继续扩张。

厦门商业地产有望迎来复苏

戴德梁行福建区域总经理、高级执行董事潘育敏表示：2022年四季度末开始，防控措施的优化调整将有助招商落地工作的开展。前期通过展会及各类招商活动释放出来的招商需求，有望助力厦门写字楼市场实现复苏。零售方面《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》的印发，促进消费再上新台阶成为重要的远景目标，而作为消费升级的重要载体，购物中心也将迎来发展契机。

供应上看，2022年延期交付的项目预计将在2023年集中交付，供应总量超80万平方米，其中两岸金融、岛外及两岸贸易占比分别为41%、36%及16%。从供应量及供应结构来看，厦门甲级写字楼市场租金仍将延续下行趋势。伴随着“提升本岛”工作的全面展开，包括厦门国际商务区、五通高林、超级总部片区也将迎来新的商务楼宇供应。

零售方面，2023年预计有近51万平方米的购物中心计划开业，分布于两岸金融、岛外及中山路商圈，其中不乏国内知名的商业运营商如coco park及吾悦广场。

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关于戴德梁行

戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司, 通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家，设有400多个办公室，拥有50,000名专业员工。在大中华区，我们的23家分公司合力引领市场发展，赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。2021年公司全球营业收入达94亿美元，核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。