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房票能否成为楼市“复苏剂”?

2023-03-16 18:47:47 来源: 网易房产厦门 举报
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去年年底,厦门市发布关于集体土地上住宅房屋征收推行房票补偿的意见(试行),将房票补偿的范围限定在集美、海沧、同安、翔安四区。

近日,厦门市资源规划局、财政局、住房局相关工作人员,前往集美、海沧、同安、翔安开展房票政策宣导培训。

房票补偿在厦门还是个新政策,近期我们的网友群内也有不少咨询房票政策相关问题的,今天,我们就来聊聊到底什么是“房票”。

厦门“房票补偿”具体内容有哪些?

房票补偿,是指征收集体土地上住宅房屋时,将房屋征收货币补偿金额计入房票面值并发放给被征收人,被征收人持房票购买房屋以实现补偿安置的方式,是货币补偿的一种补充方式。

厦门的房票可以拆分、可以转让一次但是只能用于购买岛外所属片区内的房产

与“货币补偿”相比

“房票补偿”有什么变化?

1.自房票核发之日起,12个月内使用房票购房的,可按该时段实际使用的房票金额给予不高于5%的房票购房奖励;第13个月至24个月使用房票购房的,可按该时段实际使用的房票金额给予不高于2%房票购房奖励。房票的实际价值金额大致为原拆迁补偿金额及奖励金额,奖励部分的金额能够鼓励拆迁户选择用房票买房。

如房票记载人商品房买卖合同中记载的房屋总价为200万元,房票票面金额为300万元,则票面购房使用部分为200万元,以此为基数计算购房补贴;商品房买卖合同中记载的房屋总价为200万元,房票票面金额为150万元的,则票面购房使用部分为150万元,以此为基数计算购房补贴。

2.房票的使用期限为2年,未使用或者使用低于85%的扣除奖励金额剩余的兑换现金,使用超过85%的不扣除奖励金额剩余的兑换现金。若拆迁户两年内未使用房票买房,两年后扣除奖励金额兑换到的现金可能会有贬值的风险

3.房票只能购买征收项目辖区范围内的商品房(一手房、二手房)、商业、办公、车位等,也就是说,同安区的拆迁房票无法购买集美区的房子。

房票政策不是特例,除厦门外,全国还有30多个城市出台过房票安置政策。

图片来源:浙商证券房地产行业点评报告

房票对于楼市而言有什么影响?

“房票”专款专用为楼市提供支撑。专家表示房票安置能有效锁定资金,防止本地需求外溢到其他城市,同时,大力度的奖励政策又可以刺激购房需求,从而对于缓解当前市区库存压力,促进楼市平稳发展有一定的利好。总之,“房票”专款专用的特点对商品房市场是实实在在的支持力量。

市场供需关系决定新政效果。专家解读,房票的用途只能用于购买区域限制内的房子,因此某种程度上来说,房票最大的作用就是锁定和挖掘了老百姓对房产购买潜力,对商品房市场是有一定的积极作用的。至于能否成为一剂良药,从而达到明显的提振效果,还得看拆迁力度有多大,力度越大流通的房票就会越多,那么就意味着购房需求会越多,效果也会越好。房票到期后没有选择购房的被拆迁人也是可以换钱的,所以最终的效果还是要看市场的供需关系。

库存量去化周期在18个月警戒线左右的城市,房票会给楼市带来暖风。

截止目前,库存量在12个月到18个月的城市有武汉、天津、西安、徐州、南京、苏州、厦门等

以厦门为例。2023年1月,厦门新房在售库存26,429套,其中岛外四区库存23677套,岛外在售新房量占据了厦门新房市场近89%,去化周期高达18.8个月。

新房库存的消化周期在18-24个月之间,拆迁的房票政策会快速的消化城市库存量,让楼市供需降至警戒线以下,加速楼市回暖。

但像郑州、福州这种库存高企,消化周期要40到50个月的城市,短期内想把清空楼市库存还是非常困难的。

对于拆迁户而言,老破小或老破大变成新房子,还能期待新房涨价。但相较于之前的货币政策,房票限制了拆迁户的资金流向,拆迁后房票只用于买房。

对于政府来说,拆旧建新后城市面貌将焕然一新,同时,城市的商品房库存量会快速下降,有利于土拍-建设-销售的流转。若是房票推进工作到位,那么就可以减少或取消安置房的建设,客观上减少了政府直接建设此类住房的压力。同时此类房票产生的购房需求释放,客观上也保障了此类购房资金留在住房领域,也是保证财政体系稳定、防范购房资金流向非房地产领域的重要体现,真正带动所在区域和城市的住房消费市场。

对于房企来说,拿到了销售回款,输血的现金流终于来了房票政策其实也是一种去库存的政策,客观上房企需要积极关注此类持有房票群体的购买力。相关楼盘需要积极关注各区房票发放的政策,主动宣传楼盘认购的性价比,甚至主动去宣传房票的使用方式,以吸引更多动拆迁户来认购住房。而且一些大户型住房也会因为此类房票的政策加快去化,所以房企需要关注房票政策背后的购房需求变化。

盘点总结

房票主要的目的之一,在于解决流动性问题,加快去库存的速度,随着流动性增加,很多观望的购买力也会被带入进去。

相比于货币补偿政策,依然会有大量楼市资金外溢,但是房票解决了这个问题,楼市的钱一分也带不走。此时,如果施行政策灌溉,也可以更加精准,相对应的房企和地方土拍,房票也可以发挥更多的资金归属优势。

资料来源:厦门资源规划、厦门日报、温州日报、大河报、混知房产

叶欣怡 本文来源:网易房产厦门 责任编辑:叶欣怡_xm08
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