5年期LPR“按兵不动”，背后释放了这些信号......

本月LPR首次呈现非对称降息已有征兆。

8月18日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开电视会议，研究落实金融支持实体经济发展和防范化解金融风险有关工作。

房地产方面，会议指出，“调整优化房地产信贷政策”。会议提及“要继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系”。发挥好存款利率市场化调整机制的重要作用，增强金融支持实体经济的可持续性，切实发挥好金融在促消费、稳投资、扩内需中的积极作用。

1年期LPR的下调，有利于进一步降低企业融资成本，支持信贷需求回升，进一步增强消费和投资增长动能。

5年期以上LPR暂时维持不变，可让商业银行稳定息差水平，保持利润合理增长，从而增强支持服务实体经济的持续性和高质量发展的稳健性。

出乎意料的是，此次广受关注的5年期以上LPR却没有下降，这也意味着市场对进一步降低购房成本期待的落空。

MLF中标利率是LPR的先行指标。LPR由“MLF利率+银行加点”构成，由于LPR与MLF的操作利率呈联动状态，，故在8月15日MLF操作利率较7月下降15个基点后，多名专家预测近期LPR也存在下调的可能性。

中信证券首席经济学家明明此前也预计，1年期LPR和5年期以上LPR存在15个基点的下调空间。

但是为何5年期以上LPR维持4.2%不变？

今年6月五年期LPR出现了10个基点的下调，但业界认为效果尚未显现。因此五年期LPR不需频繁降低，对此前既有的降息动作要积极消化。

从五年期LPR下调的效果来看，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从4月份以来到现在，刚需“购房潮”热度消退，导致改善型的链条转不动，通过五年期LPR的下调来刺激刚需和改善需求，效果可能在下降。这或是此次五年期LPR未下降的一大原因。

中国民生银行首席经济学家温彬称，5年期以上LPR报价“按兵不动”，给存量按揭利率调整预留空间。

本次5年期以上LPR维持不变，也释放当前中央层面施策暂缓信号，有望后续从引导房地产企业的供给端，到刺激购房消费的需求端，全面大力打出“组合拳”。

2.存量房贷“降息”或加速

近期，存量房贷利率啥时候调成了公众关心的话题。

3个月近5次高频喊话是否预示方案即将出台？

01

6月21日，新华社《经济日报》发表文章喊话，应适当降低存量房贷利率，以减轻已购住房居民的还款压力，主语居民将更多资金投入其他消费，提振内需。

02

7月14日，央行负责人强调按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借贷人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

03

8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局下半年工作会议提出，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

04

8月4日，国家发展改革委、财政部、中国人民银行、国家税务总局四部分联合召开新闻发布会，指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

05

8月20日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合罕见“加班”表态，要规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。

招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼表示，在金融管理部门多次表态之后，预计利率偏高的存款房贷利率调整方案将加快出台。在这种情况下，5年期以上LPR保持不变，有助于商业银行稳定息差水平，保持利润合理增长，增强支持服务实体经济的持续性和高质量发展的稳健性。

“存量房贷利率下调有望较快落地。”王青认为，下半年降低存量房贷利率势在必行，现在的关键是下调幅度。参考2008年的下调比例，以及当前新、老房贷利率利差，其判断大概会在0.5至1个百分点左右。对于银行在利息方面的损失，可通过引导银行适度下调存款利率等方式部分弥补，现在也具备这样的条件。

招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼表示，在金融管理部门多次表态之后，预计利率偏高的存款房贷利率调整方案将加快出台。在这种情况下，5年期以上LPR保持不变，有助于商业银行稳定息差水平，保持利润合理增长，增强支持服务实体经济的持续性和高质量发展的稳健性。

“存量房贷利率下调有望较快落地。”王青认为，下半年降低存量房贷利率势在必行，现在的关键是下调幅度。参考2008年的下调比例，以及当前新、老房贷利率利差，其判断大概会在0.5至1个百分点左右。对于银行在利息方面的损失，可通过引导银行适度下调存款利率等方式部分弥补，现在也具备这样的条件。

今年以来，多轮政策接续发力，房地产行业支持政策不断加码。

从6月初作为“房贷利率之锚”的5年期以上贷款市场报价利率（LPR）下调，到8月中旬MLF二次下调15个基点，再到两部门发布通知引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，再到中共中央政治局会议对当前房地产形势作出最新判断，并提出适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱……

以厦门为例，为了支持改善性客户购房，8月16日起，厦门二套房首付比例由五成降至四成，二套住房商业贷款利率下限由LPR+80基点调整至LPR+60基点，即由原5%降低至4.8%。

以一套300万元总价的房子为例，首付门槛可以降低30万元。

根据最新利率计算，以贷款100万、按揭30年，等额本息，银行加点不变的情况计算：

以厦门为例，年初，二套房贷利率为5.1%（4.3%+80基点），利息总额95.46万元，月供5429.5元；

6月20日，二套房贷利率为5.0%（4.2%+80基点），利息总额93.26万元，月供5368.22元；

此次，二套房加点基数下降20个基点后，二套房贷利率为4.8%（4.2%+60基点），利息总额88.88万元，月供5246.65元；

此次降息之后，相比年初，月供少付182.85元，30年利息总额减少6.58万元。

此次5年期以上LPR报价维持不变，想必近期内存量房贷利率下调将有实质性动作。相信后期随着更多实质性政策的落地，市场预期或进一步好转。

（综合来源：每日经济新闻、中新经纬、界面新闻、财联社）

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