楼盘评测：“封神”！它是岛内小户型的天花板
岛内小户型扎堆上新，君君已经评测了中海峯汇里、招商湾湖臻境两个主推小户型的新房。本期，我们来看看一经面市便引发热议的——『云启东方』！项目规划87-120㎡3-4房；户型亮点很多，“公摊低至11%”、“多飘窗”、“三面采光”，可谓是对岛内小户型的一次降维打击。
云启东方到底如何？和君君一起来看看吧~
▲云启东方航拍图
云启东方前身为湖里区2023P07地块，于2023年7月21日第三次土拍出让，由首开12.65亿元竞得，成交楼面价45259元/㎡，溢价率0.4%。
▷ 占地面积：约8913㎡
▷ 建筑面积：约2.8万㎡
▷ 容 积 率：3.14
▷ 绿 化 率：38%
▷ 楼栋总数：3栋28-32层高层
▷ 总 户 数：267户
▷ 停 车 位：268个
▷ 物 业：金茂物业
▲地块实景图丨摄于2023年10月25日
项目绿化率约38%，公摊仅11%-13%（目前新房公摊普遍在20%）；新中式风格的建筑设计，将打造新中式“诗意东方”的园林中庭，约40米宽的小区大门，非常大气。
架空层也延续了建发一如既往的多功能规划，健身房、书吧、茶室...麻雀虽小，五脏俱全。
▲效果图
限均价7.2万/㎡
户型小购买门槛较低
项目目前暂未获得预售证，根据出让条件，住宅限均价7.2万/㎡，车位60万/个。
周边比较有代表性的二手房有万泰东方、观海澜庭、海曦，成交价约4.9-5.4万/㎡，都是120㎡左右的大户型，总价在670万左右，云启东方的小户型在周边还是比较稀缺的。
且新房就代表着更优质的品质和更新的户型，居住更舒适，加上建发的溢价能力，未来还是值得期待的。
▲来源：贝壳找房
超高得房率
户型“封神”
楼栋规划上，3栋楼呈一字型排开，没有楼间距的困扰，视野都很开阔；梯户比均是2梯3户，得益于楼栋中间凸起的设计，中间套也能做到类边套的效果，三面采光。
户型分布上：
87㎡3房2卫公摊约11%，分布于1#、2#、3#号楼中间套；
108㎡4房2卫公摊约13%，分布于1#、2#号楼西边套及3#号楼东边套；
120㎡4房2卫公摊约13%，分布于1#、2#号楼东边套及3#号楼西边套。
▲户型分布图
四开间朝南，南向总面宽约12.4米，实际使用面积约77㎡（公摊约11%）。
入户门一侧为餐厅，靠墙做了超大玄关柜，一侧为厨房，配备U型橱柜，预留有冰箱位；客餐厅一体化设计；主卧做到了三面采光，还带有南侧和东侧两个飘窗，累计约5米；西侧的次卧也是两面采光，带南向瞰景飘窗，另一个次卧连接南向外阳台；卫生间干湿分离。
▲87㎡户型图
▲云启东方87㎡生活体验馆实拍图，非交付标准
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四开间朝南，全屋有6个飘窗，南北通透，得房率约87%。
入户设有玄关柜，餐厨相连，动线流畅，餐厅设有飘窗；三个卧室朝南，主卧带L型飘窗，两侧加起来约6米；南向次卧连接外阳台（生活阳台），且不与客厅相连，更具私密性；卫生间干湿分离。
▲108㎡户型图
四开间朝南，南向总面宽约14米，南北通透，动静分区，得房率约87%。
入户的玄关处带有南向开窗，这是非常少见的；客厅面宽约5米，窗墙比很大，采光面广；餐厅及餐厅旁的书房均带有飘窗，中间没有承重墙，可根据需求改造；主卧带约7米的L型环幕飘窗及独立卫生间，居住舒适感大大提升；卫生间干湿分离。
▲120㎡户型图
精装上，全屋配备中央空调，新风系统；入户定制玄关柜，外阳台还有配备阳台柜，厨房橱柜、灶具，卫生间卫浴、马桶、浴室柜均有配备齐全，但品牌目前还不确定。
▲云启东方装修交付标准
周边配套近而不邻
项目位于湖里区金宝路与马莲路交叉口东南侧，所属高林片区，是岛内大提升重点发展区域；周边临近五缘湾商务中心、两岸金融中心、观音山商务区、厦门软件园二期等大型商务区，同时还分布有高林、塔埔两个成熟居住区，人口密集。
▲区位图
云启东方与周边配套近而不邻，东北侧为高林居住区，北侧、西侧、南侧都还是待规划的地块，配套兑现期较长。
▲云启东方周边规划图
▷ 自驾：项目周边交通发达，通过环岛干道、仙岳路、五通立交、金钟路、环岛路等城市主路可快速到达岛内外各个区域，自驾便利。
▷ 公共交通：距离地铁较远，距离地铁2号线东宅站步行约1公里；约300米处有莲山头公交站，有38路、641路、753路、948路、949路公交车，直达前埔、方特、厦门北站等地。
▲周边公共交通步行距离
项目1公里范围内暂无大型商业配套；步行约1.2公里到达万达广场、银泰百货两大商业综合体；5公里范围内还有宝龙一城、星河COCO Park、天虹、JFC等商业综合体，尽享购物休闲乐趣。
▲周边商业步行/驾车距离
项目西侧一路之隔规划有一所九年一贯制学校，距离800米范围内有厦门高新学校、金安小学等教育配套。
▲金安小学实景图
项目1公里范围内有厦大附属眼科中心五缘院区、国贸泰和康复医院、新开元医院五缘院区等医疗配套，可提供基础医疗服务。
厦大附属厦门眼科医院五缘湾院区
▲
项目步行距离约2公里范围内有观音山沙滩，周边还聚集有观音山梦幻世界、滨海浴场等娱乐配套；距离约5公里范围内可到达五缘湾湿地公园。
▲观音山梦幻世界（图源网络）
优劣势明显
户型出圈
云启东方优劣势明显，区位和配套上较为一般，但是胜在产品给力，户型出圈，低公摊，高绿化，小区配套也很丰富，可以看出开发商设计上是非常的用心。
建发&首开&金茂
联合开发
云启东方开发商：厦门谐醴置业有限公司，所属首开集团，是北京市属国有独资企业，国企背景；并引入了建发、金茂两家国央企联合开发。
建发房产是厦门建发集团旗下专业房地产开发企业，业务遍及70+座城市，被评为2023年中国房企第11强。
首开集团目前已覆盖全国28个省区市和2个特别行政区，并在美国、英国、加拿大等境外市场开展业务；2022年，入选“中国企业500强”第307位；连续13年入选“中国房地产品牌价值TOP10（国有）”，蝉联“中国房地产品牌价值TOP10（国企）”榜首。
中国金茂是中国中化控股有限责任公司旗下城市运营领域的平台企业，连续多年入选《财富》中国500强，位列《福布斯》全球企业2000强。
▲数据来源：企查查
金茂物业
中国物业服务力百强企业TOP10
金茂服务于2022年3月在香港上市，积极打造“品质”、“智慧”、“共生”三大核心IP，坚持以客户为中心，打造了以“金茂府”为代表的高端住宅物业服务标杆，荣获“2023年中国物业服务力百强企业”第10名。
总的来说，云启东方虽然位置上比较一般，但户型出圈，高得房率、2梯3户，多飘窗、外阳台等...设计亮点很多；规划87-120㎡3-4房，适合在周边商务区如观音山、软件园二期上班的刚需、刚改人群；目前还未拿预售，如果价格合适还是可以考虑看看的。
大家还想看君君评测哪个楼盘，欢迎评论区留言哦~
▲效果图
※ 免责声明：
本公众号所提及项目信息（含交付标准、销售信息、精装配置、户型图、示意图及效果图等），均来自公开资料，仅供参考借鉴，不作为要约、承诺及投资依据，最终以开发企业实际公示为准。
本文来源：网易房产厦门
责任编辑：曾盼_xm230814
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