央行降息！LPR下调10BP，2字头房贷利率时代来了

贝壳研究院数据显示，今年5月百城首套主流房贷利率平均为3.45%，较4月下降12基点；二套主流房贷利率平均为3.90%，较4月下降26基点。

7月16日，据北京商报报道，广州多家银行首套房贷利率已降至3.2%，南京、苏州首套房贷利率也分别降至3.05%、3.1%，云南省玉溪市个别银行房贷利率则进入“2”时代，趋近于公积金贷款利率。

厦门此前首套房贷利率为3.3%（LPR-65基点），降息后降至3.2%，二套则由3.75%（LPR-20基点）降至3.65%。

此次降息之后，根据最新利率计算，以贷款100万、按揭30年，等额本息，银行加点不变的情况计算：

以厦门为例，此前首套房贷利率为3.3%（3.95%-65基点），利息总额57.66万元，月供4379.55元；

LPR下调10个基点后，首套房贷利率为3.2%（3.85%-65基点），利息总额55.69万元，月供4324.67元；

降息之后，月供少付54.88元，30年利息总额减少约1.97万元。

最近一段时间，市场一直在预期，LPR的报价机制将迎来变革，将由MLF利率切换至OMO利率。今天早上逆回购的调降，也预示着LPR调降。

7月22日，央行发布公告，将公开市场7天期逆回购操作调整为固定利率、数量招标。同时，为进一步加强逆周期调节，加大金融支持实体经济力度，即日起，公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.80%调整为1.70%。

接近央行人士表示，7天期逆回购操作利率下调10个基点，有利于加大金融支持实体经济力度。专家表示，政策利率下调预计将通过金融市场逐步传导至实体经济，促进降低综合融资成本，巩固经济回升向好态势，打破长债收益率下行与预期转弱的负向循环。

银河证券认为，7月LPR调降基于三个理由：

第一、目前LPR报价显著偏离实际最优惠客户利率，报价质量需要提升。3月末金融机构贷款中约40%都是执行的LPR减点，而2019年8月仅为15.55%。央行在陆家嘴论坛强调“持续改革完善贷款市场报价利率（LPR），针对部分报价利率显著偏离实际最优惠客户利率的问题，着重提高LPR报价质量，更真实反映贷款市场利率水平”。

第二、综合银行资金成本、风险溢价、供求关系等因素，目前LPR报价有调降空间。4月开启禁止“手工补息”，二季度银行资金成本可能有所下行，净息差压力可能减轻；二季度温州民间融资综合利率维持在历史较低水平，中债AA级和AAA级企业债收益率的利差在2月LPR调降后又明显收窄，显示风险溢价进一步下行。从资金供求关系来看，6月期国股转贴现票据利率在7月快速下行，资金供给相对需求较为充裕。

第三、当前实际利率偏高，需要进一步调降促进经济增长，调降的必要性上升。现阶段实际利率偏高，私人部门内生性融资需求偏弱。居民部门购买住房的融资利率仍然高于投资回报率。观测数据发现，居民部门住宅投资回报率与融资成本的差值对房地产销售增速有领先性。企业部门投资意愿下降，扩大再生产减速。从政府部门来看，2024年以来，地方政府专项债发行节奏偏慢，其中投资回报率不足以覆盖成本是其中原因之一。二季度贷款增速下行，GDP增速4.7%环比下行。